Строительные компании в российских регионах оказались не готовы к изменениям в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" (214-ФЗ), которые вступили в силу 1 января и начнут действовать с 1 июля 2017 года. По мнению опрошенных
ТАСС экспертов, застройщики не спешат принимать нововведения. А их результатом в итоге может стать уход с рынка многих игроков.
Законодательные нововведения
Первого января 2017 года вступил в силу закон, направленный на повышение защиты прав дольщиков при строительстве многоквартирных домов. В частности, он устанавливает дополнительные требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков: он должен составлять от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика и связанных с ним юридических лиц.
Закон предусматривает возможность использования механизма финансирования с открытием эскроу-счетов (депозит для временного хранения денежных средств до момента осуществления выплаты с заранее известным целевым назначением - Прим. ТАСС) для размещения средств дольщиков. Если банк предоставляет застройщику кредит на строительство жилого дома, то средства участников долевого строительства размещаются на эскроу-счетах в таком банке. Застройщик получает деньги после завершения строительства. Вступление в силу положения об эскроу-счетах и уставном капитале застройщиков предполагается с 1 июля 2017 года.
Поправки также предусматривают создание компенсационного фонда. Фонд помощи дольщикам работает с 1 января 2017 года на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, однако пока не принимает взносы. Ранее министр строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил, что фонд начнет принимать взносы девелоперов весной 2017 года. Он будет формироваться за счет отчислений застройщиков долевого жилья, и служить для возмещения гражданам убытков или достройки объектов. Страховые отчисления девелоперов в фонд будут рассчитываться исходя из цены договора долевого участия, но не будут превышать 1% от стоимости. Ежегодный объем фонда составит около 30 млрд рублей.
Фонд пока не пополняется
"Пока застройщики работают по договорам страхования. Хотя в некоторых регионах России отмечаются случаи, когда Росреестр отказывает регистрировать договоры с положительным заключением, аргументируя это необходимостью производить взносы в компенсационный фонд, но оснований для этого пока нет, так как взносы в него еще не принимается", - сказала представитель министерства строительства и ЖКХ Карачаево-Черкесии Зарета Кочкарова.
Как пояснил генеральный директор "Союза строителей Кубани" Александр Денисов, пока закон не требует от застройщиков вносить деньги в фонд, если компания застрахована по действующим правилам, поэтому строители и не торопятся переходить к новым требованиям. Но даже когда отчисления в фонд станут обязательными - далеко не все строительные компании будут готовы отдавать свои деньги: для многих из них, по мнению Денисова, это будут существенные суммы. При этом отследить, кто внес деньги, а кто нет - будет сложно. "Решение о создании региональных фондов не принято. Будет работать единый государственный фонд. И проконтролировать, кто из тысяч компаний туда на самом деле внес средства, а кто нет, но должен - будет просто невозможно", - пояснил эксперт.
Вырастут цены или нет
При этом региональные участники рынка разошлись во мнениях относительно того, приведет ли обязательный запуск фонда к росту цен на жилую недвижимость, или нет. "Отвлечение серьезных сумм в компенсационный фонд вынудит застройщика увеличить свою кредитную нагрузку", - отметил исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки Реналь Мязитов. Он добавил, что дополнительные расходы строители перенесут на покупателей.
В свою очередь коммерческий директор компании "Сувар Девелопмент" Максим Николаев сообщил, что изменения не повлияют на цены. "Сегодня все застройщики делают страховые отчисления, которые зачастую превышают 1% от стоимости проекта. Строительные компании не заметят кардинальных изменений, изменится лишь назначение отчислений. На потребителе это также не отразится", - отметил он.
В Министерстве строительства РФ также ранее уже заявили о том, что запуск государственного фонда помощи дольщикам, который полностью заменит страховые компании на рынке долевого строительства, не повлияет на стоимость недвижимости.
Кого спасет компенсационный фонд
Далеко не все участники рынка считают правильным и справедливым создание такого фонда. И потому в регионах также не очень хотят использовать фонд как альтернативу страхованию. По мнению экспертов, фонд не защитит участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков.
"Что касается отчислений в 1% в фонд, никто не может понять - кто за кого должен отдуваться. Некоторые строительные компании из-за того, что фонд будет существовать, где-то там будут деньги для дольщиков, смогут так же бросать объекты. Добросовестные застройщики как работали, так и будут продолжать, для недобросовестных остается миллион лазеек", - пояснил председатель комитета законодательного собрания Новосибирской области по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Майис Мамедов.
Руководитель крупной строительной компании из Владивостока "Новый дом" Елена Малко также отметила, что создание компенсационного фонда - это новый "подводный камень" в законодательстве. "Отчисления 1% в компенсационный фонд, безусловно, защитят дольщиков. Но смущает тот факт, что из этого фонда будут производиться выплаты всем пострадавшим дольщикам: и тех компаний, которые добросовестно проводили платежи, и тех, кто проигнорировал перечисления в этот фонд. Получится, что добросовестные плательщики будут платить за недобросовестных", - сказала Малко.
Строители не спешат работать по-новому
Во многих российских регионах строительные компании, чтобы отсрочить начало работы по новым поправкам, постарались получить все разрешительные документы по своим проектам до конца 2016 года. Поэтому в начале 2017 года на большинстве территорий еще не было запущено новых проектов. В Якутии на данный момент, например, никто из застройщиков не получил необходимые заключения по новым проектам.
Как рассказали ТАСС в департаменте строительства и архитектуры администрации Владимирской области, по состоянию на конец марта 2017 года ведомство выдало только одно положительное заключение на строительство нового объекта.
Лучше ситуация в Новосибирской области: там по состоянию на конец марта 2017 года с заявлениями о выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным новыми изменениями в ФЗ-214, обратились девять застройщиков.
Эскроу-счета станут испытанием для отрасли
Еще одно запланированное нововведение - эскроу-счета застройщики в регионах также воспринимают негативно. Руководителя компании "Новый дом" Малко настораживает необходимость открывать такие счета в связи с ненадежностью отдельных банков.
"Нет никакой гарантии, что эти банки не будут закрыты",- отметила Малко. По ее мнению, привязка застройщика к конкретному банку будет заставлять его брать невыгодные кредиты, что заметно скажется на производстве. "Конечно, все эти нововведения отразятся на цене квадратного метра. Пока трудно сказать, насколько изменится его стоимость, но все эти затраты застройщики компенсируют за счет участников строительства", - пояснила она.
Застройщиков ждет естественный отбор
Практически все опрошенные эксперты уверены, что вступление в силу новых поправок в закон в итоге приведет к заметным изменениям на рынке. Мамедов отметил, что многие строительные компании начнут уходить с рынка в связи с тем, что размер уставного капитала компании в перспективе планируется привязать к объемам строительства.
"Очень многие строительные компании из-за того, что надо будет повышать уставной капитал, уйдут с рынка. Сегодня у многих застройщиков нет возможности взять кредит даже под 14-15% - такие кредиты могут взять единицы. Как председатель клуба строителей могу сказать, что строительное сообщество, кроме крупных компаний, к этому закону не готово", - сказал Мамедов.
С другой стороны, строители видят в таком "естественном отборе" и положительный момент. "Безусловно, изменения в законодательстве, в первую очередь, затронут небольшие строительные компании, не имеющие в своем портфеле большой базы проектов. Это будет своеобразным критерием естественного отбора: на рынке останутся только самые надежные застройщики с хорошей репутацией, имеющие собственные либо кредитные средства", - пояснил директор "Сувар Девелопмент" Николаев.
Темпы строительства останутся прежними
Однако все опрошенные эксперты уверены, что новые поправки не приведут к замедлению темпов строительства в ближайшие два-три года. Практически во всех регионах планы по вводу жилья на текущий год заложены с ростом. "Тот объем жилья, который будет введен в этом году, начал строиться два-три года назад, поэтому снижения не будет", - пояснил зампред правительства Якутии Игорь Никифоров.
Николаев, в свою очередь, полагает, что поправки в закон не станут причиной сокращения объемов строительства. "С моей точки зрения, снижения темпов жилищного строительства в ближайшее время не произойдет. По крайней мерее изменения федерального законодательства не станут причиной изменения тенденций на рынке", - отметил он.
