Как купить квартиру на вторичке и не сесть в лужу? Советы эксперта по недвижимости
«Эффект Долиной» рискует обрушить вторичный рынок недвижимости, который и без того дышал на ладан. Особенно вызывают сомнения сделки с пожилыми людьми, ведь даже в Якутии пенсионерка едва не оставила покупательницу без жилья и денег… Эксперт по недвижимости Евгения Рубан дала ценные советы, как покупателю минимизировать риски, передает SakhaDay.ru.
Евгения Рубан начала беседу со слов, что сегодняшняя ситуация со вторичным рынком у нее, риелтора с 10-ти летним стажем, вызывает шок. На ее взгляд, позиции бывших собственников и судов полностью дискредитируют положения о добросовестном приобретении.
— Приведу в пример личный опыт. В 2021 году моя семья покупала квартиру у пожилой женщины. Мы решили перестраховаться и попросили ее предоставить справку из Якутского психдиспансера. О такой возможности вычитали в Интернете, риелтор не информировал. Правильно понимаю, что в Якутске и в целом по стране не принято просить справку от психиатра перед сделкой?
— Нет. Практика запроса документов о том, что владелец не состоит на учете и не лишен дееспособности была всегда. Единственное, что обычно ее применяли к лицам старше 60-ти лет, либо если поведение владельца вызывало подозрения в адекватности.
— Наверное, после скандала с Долиной, покупатели начнут просить справки у всех продавцов. Какие еще справки могут понадобиться?
— Нынешнее положение дел, действительно, вынуждает нас к тому, чтобы запрашивать документы у любого продавца, независимо от возраста.
Пакет документов, который сейчас необходим для оценки вменяемого поведения владельца объекта, это и справка от психиатра, и справка от нарколога, и желательно, заключение квалифицированного психолога о психоэмоциональном состоянии участника.
— Бывшие супруги и дети с маткапиталом насколько реально могут оспорить сделку?
— Все зависит от того, была ли соблюдена юридическая чистота сделки. Каждый прецедент индивидуален. Риски есть всегда, если не соблюдать порядок подготовки документов.
— Какие еще способы обезопасить себя вы бы предложили?
— Сейчас, когда прецедентов оспаривания сделок стало запредельно много, я бы тем, кто решится на покупку вторички, рекомендовала бы следующее:
1. Тотальная проверка юридической части. Освобождение и снятие с регистрации продавца, до сделки;
2. Обязательный запрос справок от нарколога, психиатра, заключение психолога о сделкоспособности непосредственно в день сделки;
3. Обязательное выяснение причин продажи, дальнейших планов. Желательно, подключить к переговорам близких продавца, чтобы они были в курсе;
4. Запрос выписок звонков для ознакомления. Если человек действительно идет на сделку под влиянием мошенников, «следы» общения должны остаться. Необязательно обращаться в МВД, можно попросить продавца предоставить распечатку звонков за последние пару недель;
5. Запрос кредитной истории позволит оценить, не пытался ли владелец получить крупные суммы кредитов;
6. Фото, видео и аудиофиксация переговоров и оформления сделки;
7. Никаких занижений стоимости в договоре, никаких расчетов наличкой. Только реальные цифры и использование сервисов безопасных расчетов по счетам;
8. После того как все параметры согласованы, предусмотреть «период охлаждения» — от 5 до 7 дней до подписания, чтобы обе стороны могли оценить риски;
9. Если поведение владельца настораживает —лучше отказаться;
10. Помните, чем больше действий по подготовке к сделке предпримет продавец (например, снятие обременения, запрос справок, обращение в опеку за разрешением на продажу и т. д.) тем проще будет доказать в суде, в случае такого исхода, что человек был настроен на реальную продажу объекта.
Понимаю, что многим владельцам такой тотальный «досмотр», лишние вопросы от покупателей, не понравятся. Но, к сожалению, сложились такие времена, что не только покупатель должен доказывать добросовестность приобретения, но и продавец — чистоту своих намерений.
Очень надеюсь, что в ближайшее время, все правовые пробелы будут решены, и мы спокойно будем выходить на сделки в максимально дружелюбной атмосфере, — поделилась Евгения.
*** *** ***
Подытожим, что когда дело касается сделок с недвижимостью, не лишним является несколько раз перепроверять и перестраховываться всеми возможными способами, предусмотренными законом.
В нашей стране покупатель может обезопасить себя «Титульным страхованием недвижимости» — это полис, который защищает владельца недвижимости от риска утраты права собственности из-за юридических проблем, связанных с прошлым объекта. Объектом защиты выступает не сама недвижимость, а права на нее, которые переходят от предыдущего владельца. Но, этот полис требует дополнительной оплаты, поэтому не все его оформляют.
Фото: тгк @dolinaofficial
