Самострои Якутска: кто виноват, можно ли узаконить
В Якутске в реестре самостроев состоят 25 домов. Собственники квартир годами пытаются легализовать свое жилье, но безрезультатно. Впрочем, мэрии все же удалось признать права на помещения, которые построены незаконно.
На примере четырех историй с застройщиками самостроев разбираемся, как им удалось нелегально построить многоквартирные дома в черте города, кто в них купил квартиры, что они делают для того, чтобы признать свое жилье, и получается ли у них это.
Отвечаем на вопросы, кто несет ответственность за самострои, стоит ли покупать дешевые квартиры в трехэтажных домах, как получилось, что мэрия владеет 20 помещениями в самострое, могут ли снести эти самовольные постройки, и стоит ли жильцам рассчитывать на компенсацию.
Эпизод 1: микрорайон из «нелегалок»
С правой стороны по направлению из центра города на улице Красильникова находятся шесть похожих друг на друга по типу и фасаду трехэтажных многоквартирных домов. Их объединяет не только внешнее сходство, но и то, что все они, кроме одного дома, располагаются на самовольно занятой земле и не имеют разрешения на строительство.
По словам гендиректора строительной компании «Утум» Георгия Карамзина, эти дома построены из строительных отходов и собраны из сэндвич-панелей. «В основе дома разборные части от каркаса бывшей птицефабрики. Это материалы уже бывшие в употреблении. О каком качестве тут может быть речь! Но самое главное, эти сооружения возведены без должного оформления», — говорит эксперт.
Первые два дома здесь появились в 2012-2014 годах. Они построены на деньги пайщиков жилищно-строительного кооператива «Новая Якутия» на земельном участке, который житель Якутска Александр Литвинцев оформил под строительство частного дома. Жульяна (отказалась называть свою фамилию) купила квартиру в этом доме за два млн руб. Документы на нее женщина получила лишь в 2019 году, когда Верховный суд Якутии легализовал самострой.
Суд решил, что снос 28-квартирного жилого дома, подключенного к газо-, электро- и теплосетям, несоразмерен допущенным застройщиком нарушениям. Кроме того, «Центр досудебных и судебных экспертиз» установил, что здание не представляет угрозы жизни и здоровью людей, соответствует правилам пожарной безопасности.
«Новая Якутия»: легализуем все свои самострои
Руководство «Новой Якутии» узаконило и второе самовольно сооруженное здание. В этом четырехэтажном доме с мансардным этажом 128 квартир. 29-летняя Алена рассказывает, что она с мужем купила здесь в 2020 году квартиру площадью 46 кв.м. за четыре млн руб., оформив ипотеку в банке.
Руководитель и юрист кооператива отказались от комментариев, ссылаясь на судебные споры о признании собственности на другие многоквартирные дома. Речь идет еще о трех, которые находятся в этом же микрорайоне. Собственник квартиры в одном из них, пожелавший остаться неизвестным, сказал, что купил жилье площадью 62 кв.м. за 3,9 млн руб. «Знаю застройщика лично. Он сказал, что рано или поздно права на жилье признают, поэтому и купил», — рассказал молодой мужчина.
Эпизод 2: дом, который построил Прошутинский
В 44-квартирном самострое на ул. Неустроева, 32 люди купили квартиры в 2012 году, купившись на рекламу в газетах и на билбордах по городу. Они вступили в кооператив «Таатта». Екатерина за квартиру стоимостью 2,1 млн руб. внесла пай в 747,3 тыс. руб. Плюс взяла кредит у кооператива.
По ее словам, пайщики не знали, что трехэтажный дом построен на земле, отведенной под частное строительство. Когда у них не получилось оформить документы на жилье, люди обратились в Управление Госстройжилнадзора Якутии с просьбой проверить легальность постройки. В ведомстве им ответили, что деятельность жилищно-накопительных кооперативов не подпадает под контроль УГСЖН.
В 2015 году руководство кооператива предложило жильцам разделить помещение на доли. Согласно этому решению, общая доля равна 11 883. Почти половина помещения принадлежит ООО «Агентство ипотечного финансирования», с которым жильцы заключили договор купли-продажи доли. Екатерина, например, владеет 254 долями.
«Непонятно, откуда взяты эти цифры — так придумали застройщики», — говорит Екатерина. Сейчас в этих махинациях разбирается суд: застройщики Виктор Прошутинский, Евгения Подорожная, Виктор Эльтерман обвиняются в мошенничестве и причинении имущественного ущерба. Сумма ущерба — 159 млн руб.
Вдруг рухнет
Но на то, чтобы люди стали полноправными собственниками, уголовное дело не влияет. Некоторые добились регистрации жилья в собственность через суд. Например, Анатолий (он попросил не называть его фамилию) в 2015 году доказал в суде, что исполнил обязательства по договору паенакопления. Но Росреестр отказал ему в регистрации жилья, потому что кооператив «Таатта» изначально не добился внесения дома в Государственный кадастр недвижимости.
В 2017 году жильцы предприняли следующую попытку признать в собственность свои квартиры. Они написали в мэрию, чтобы здание отнесли к зоне застройки малоэтажными многоквартирными домами — так у них больше шансов стать собственниками. Власти сделали это. Мэрия также оплатила независимую строительно-техническую экспертизу дома. По ней он не соответствует стандартам жилых многоквартирных зданий, требованиям пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим требованиям. Но в заключении говорится, какие работы нужно провести, чтобы это изменить.
Без проведения этих работ в апреле 2021 года Екатерина и Анатолий подали иск в Якутский горсуд о признании дома многоквартирным. Но суд отказал им из-за отсутствия акта городской администрации об изменении назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом».
«За всё время, что мы пытаемся признать свои права на наши квартиры, мы поняли, что никакая структура не хочет брать ответственность за наш дом, — считает Екатерина. — Суд указывает на мэрию, чтобы городские власти взяли на себя ответственность и подписали документ о том, что с домом всё в порядке. Мэрия, видимо, боится — вдруг что не так со зданием, и оно рухнет. Честно говоря, зашли в тупик, не знаем, что нам делать дальше».
Адвокат Виктор Яковлев считает, что ситуация с домом на ул. Неустроева, 32 разрешимая. Этот дом можно признать многоквартирным, в случае проведения реконструкции, говорит он. «После того, как будут проведены работы по реконструкции, необходимо уполномоченным органом признать, что дом соответствует строительно-техническим стандартам. Затем мэрия составляет акт об изменении назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом". С этим документом на основании ч. 5 ст. 41 ФЗ-218 жильцы вправе обратиться в Росреестр для регистрации квартир в собственность. При этом требуются соглашение, заключенное между собственниками здания, в котором будет определена принадлежность квартир, заявление о прекращении права на долю в здании», — говорит адвокат.
Эпизод 3: Второй дом, который построил Прошутинский
Второй дом, который Виктор Прошутинский и компания построили нелегально, находится на ул. Лизы Чайкиной, 5/1. Так же, как в случае с предыдущим домом, люди вступили в кооператив, заключили договоры о паенакоплений, позже оформили доли. 44 доли здания принадлежит собственникам квартир, одна — застройщикам через ООО «Агентство ипотечного финансирования».
«Мне стыдно, что я попалась на такое, имея два высших образования. У "АИФ" офис был в центре города, жилье продавали через риелтора. Думала, что раз стройка идет, значит все законно», — говорит Татьяна Григорьева, которая купила комнату площадью 14 кв.м. за 800 тыс. руб.
В 2017 году в доме случился пожар, после которого он был обесточен и отсоединен от теплосетей. Татьяна Григорьева год вела переписку с ресурсоснабжающими компаниями и добилась того, чтобы помещение снова подключили к сетям электро-, водоснабжения. В мае 2018 года женщина первой поселилась в здании и два месяца жила одна в 52-квартирном доме.
Сейчас Татьяна Григорьева считает, что перспектив признать права на квартиру у нее почти нет.
«Участок под домом оформлен под ИЖС, нет подключения к канализационным сетям, есть только холодное водоснабжение, вода прогревается автономно. Дом бесперспективен», — говорит она.
Татьяна жалуется на неинициативность соседей и признается, что устала бороться за возможность и право проживать в этом доме.
Мэрия решила помочь
В октябре 2020 года мэрия Якутска подала иск о сносе этого дома. В заявлении городская администрация указала, что помещение расположено в зоне улично-дорожной сети, разрешение на его строительство и ввод в эксплуатацию не выдавалось.
Независимые эксперты оценили, что здание не полностью отвечает требованиям пожарной безопасности и условиям проживания, но не имеет риска обрушения. Суд решил, что выявленные нарушения можно устранить, потому отказал мэрии в иске.
Как рассказал один из собственников, который пожелал остаться анонимом, мэрия пообещала жильцам изменить границы земельного участка дома, чтобы привести его в соответствие. «Но предупредили, что это дело не быстрое», — говорит он.
Адвокат Виктор Яковлев считает, что жильцы этого дома могут применить такие же механизмы, как и собственники квартир дома на ул. Неустроева, 32. Ситуации аналогичные, и главное в них — устранить нарушения и получить заключение о соответствии здания строительно-техническим стандартам, а также требованиям пожарной безопасности, считает эксперт.
Эпизод 4: «Гаражные дома» на окраине Якутска
Иная ситуация с людьми, проживающими в нежилых помещениях. Семь корпусов с гаражными боксами и нежилыми надстройками на ул. Можайского, 13/3Г находятся на окраине города и граничат с водоузлом «Водоканала».
Эти двухуровневые помещения появились в середине 2000-х. Они построены на деньги пайщиков кооператива «Маяк-21 век», которым руководил Николай Васильев. Он рассчитывал продать помещения на втором этаже под офисы. Но из-за отсутствия спроса предложил их физическим лицам. Помещения с отдельным санузлом вполне могли сойти за квартиры-студии.
В договоре застройщик написал, что покупатель участвует в долевом строительстве жилого помещения. Такой договор есть у Зои Наумовой, которая в 2013 году купила маленькую комнату за один млн руб.
«Лично мы не жалуемся, все удобства есть, все устраивает, жили все это время как у Христа за пазухой. Только документов на комнату нет», — рассказывает женщина.
Всего здесь проживает 280 семей. Только часть из них оформила помещение в собственность. Застройщик Николай Васильев утверждает, что жильцы не были заинтересованы в этом. «Люди не захотели оформлять на себя помещения. Я никого не обманывал», — говорит он.
Мэрия пригрозила сносом
На самострои Николая Васильева власти обратили внимание в 2010 году. Мэрия подала иск об их сносе. Но стороны пришли к мировому соглашению о передаче помещений муниципалитету. В 2014 году мэрия стала собственником 20 помещений и трех гаражей. Сейчас там размещается офис управы Гагаринского округа.
Историей заселения людей в квартиры над гаражами республиканская прокуратура заинтересовалась после скандала с отключением гаражных корпусов от сетей теплоснабжения в октябре 2018 года. Сначала было возбуждено уголовное дело по факту передачи людям нежилых помещений под видом жилых. Через год фигурантом уголовного дела стал застройщик Николай Васильев. Следствие признало потерпевшими 57 граждан, проживающих в 6 и 7 корпусах, которые находятся в охранной зоне теплосетей. Сумма ущерба составила 63 млн руб.
В конце ноября этого года Якутский горсуд вынес Васильеву обвинительный приговор. Он не вступил в законную силу.
Ситуация безвыходная
Следствие посчитало, что права людей, живущих в остальных пяти корпусах, не нарушены. Хотя из копии договора следует, что они были введены в заблуждение, а у большинства нет документов на помещения. Владеет ими кооператив «Маяк-21».
В сентябре этого года новый председатель кооператива Виталий Остапенко заменил замки в бойлерной комнате. Индивидуальный предприниматель Янина Кожакова, которая взяла на себя обязательства управляющей компании, считает, что якобы руководство кооператива допускает захват общедомового имущества. По ее мнению, люди не смогли оформить помещения в собственность по вине застройщика.
Адвокат Виктор Яковлев считает, что ситуация с «гаражными домами» сложная. На эти корпуса жилищное законодательство не распространяется, говорит он. Перевод помещений в жилые возможен при условии полной реконструкции корпусов с изменением вида разрешенного использования земельного участка, что говорит о невозможности исполнения такого плана.
По мнению эксперта, люди, проживающие в 6 и 7 корпусах, могут признать право собственности на самовольную постройку через суд. Для этого необходимо провести экспертизу, которая ответит на вопрос о границах охранной зоны инженерных коммуникаций на этой территории.
«Если строения будут снесены, то причиненный имущественный вред должен возместить виновное лицо», — говорит Яковлев.
Во всех семи гаражных корпусах небезопасно проживать. Об этом говорит заключение «Центра досудебных и судебных экспертиз», выданное в сентябре 2020 года.
Берут нагло и строят
Прокуратура считает, что появлению самостроев в городе способствовало отсутствие муниципального контроля. В рамках уголовного дела против застройщика Николая Васильева двух специалистов по вопросам землеустройства городской администрации признали виновными. Но с учетом того, что мэрия владеет частью помещений в гаражах, построенных Васильевым, уголовное наказание сотрудников выглядит более, чем как формальность.
Руководитель Департамента градостроительства и транспортной инфраструктуры Якутска Северина Архипова уточняет, что самострои появились в городе не сегодня. «Это просто мошенничество. Они нагло берут и строят объекты», — говорит она о застройщиках нелегальных построек.
Архипова поясняет, что муниципалитет не имеет полномочий на проверку построенных помещений, это право принадлежит Госстройжилнадзору. Но муниципальные чиновники могут проверить строящиеся дома по обращению горожан и организаций. При этом, чтобы пресечь незаконное строительство, мэрии необходимо дождаться его завершения. «Мы не можем идентифицировать объект, пока он полностью не построен», — говорит Северина Архипова.
По ее словам, «контроль и бдительность наших граждан» поможет предотвратить появление самостроев.
Сесть за стол переговоров
Адвокат Виктор Яковлев считает, что муниципалитету необходимо разработать нормативно-правовой документ, регламентирующий порядок признания прав жильцов самовольных построек, а в случае с гаражными корпусами — механизм выделения компенсации собственникам, поскольку эти самострои, скорее всего, невозможно легализовать.
Но таких прецедентов в России нет. Например, за прошлый год в Сочи снесли девять жилых самостроев. Собственники этих квартир компенсацию не получили.
Краснодарский край, Ростовская область, Республика Крым и Якутия, по словам главы Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александра Моора, находятся в числе лидеров по количеству жилых самостроев.
ВЦНСП выступает за легализацию жилых самостроев, которые соответствуют стандартам и не представляют угрозы жизни и здоровью жильцов. В реестре самостроев центра 1137 домов.
Доктор социологических наук, профессор Новосибирского государственного технического университета Ирина Скалабан объясняет, что ответственность за решение проблемы жильцов самостроев несут не только органы власти, но и сами собственники. По ее мнению, корни проблемы с самостроями кроются в патерналистской модели взаимоотношений государства и граждан. Делегирование ответственности за себя государству, отсутствие самостоятельности и ощущения хозяина своей жизни — это обычная история для постсоветского человека, считает ученый.
Ситуация изменится, когда собственники и органы власти примут одинаковую позицию и начнут равноправный диалог, считает эксперт.
«Сейчас это два дитя: первый повелся на короткий рубль, второй делает вид, что не знал о строительстве. С моей точки зрения ситуация, связанная с самозахватами, сводится к взаимной манипуляции. Ситуация изменится, когда они войдут в состояние взрослого, начнут разговаривать о том, как совместно можно решить проблему, ведь она потребует вложения ресурсов и от жильцов. Пока взаимные манипулирования не прекратятся, вопрос не решится», — уверена социолог.
Готовы ли собственники вложиться в реконструкцию своих домов, неизвестно. Например, активисты из дома на ул. Неустроева, 32 сообщают, что пока только обратились в мэрию о признании дома многоквартирным.